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法律文书

田北苹与合肥大唐置业有限公司商品房预售ag娱乐试玩|官网案一审代理词

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-10-7     浏览次数:    

    

 

审判长、审判员:

根据我国有关法律规定,ag8亚游娱乐|官方接受田北苹、周妮之委托,指派我担任其与合肥大唐置业有限公司商品房预售ag娱乐试玩|官网一案的一审代理人,为履行代理职责,现提出如下代理意见,供法庭参考。

     一、本案被告将出卖给原告的房屋在原告不知情的情况下,又将该房屋抵押给第三人;导致原告取得房屋所有权的目的无法实现,无法取得房屋,被告恶意违约法庭依法应当给予被告相应制裁并支持原告解除合同的诉请。

    2012412被告签订《商品房买卖合同》一份,根据该合同定,原告支付购房款590000元,被告2012年6月30日前向原告交付位于第5幢二单元商246号房屋,建筑面积24.88平方米,套内面积12.83平方米原告按约定向被告履行了支付全部购房款义务,于2012年12月21日被告逾期交房当日向被告提供了办理房屋权属证书原告方所需提供的资料,缴纳了办证费用34751元;合同约定原告的房产证由被告统一代为办理,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案,并办出房产证。原告依据合同约定,已将所需原告提供的办证资料及办证费用交付与被告,但被告迄今仍未履行办证义务;原告于2015年3月去合肥市房地产管理局查询后得知,被告将系争房屋出售给原告并签订了商品房买卖合同》后,在未告知原告的情况下,于2012年8月13日将系争房屋抵押给了中信银行股份有限公司合肥分行,办理了他项权证书,并于2013年11月13日变更抵押权人为孙新英,再次办理了他项权证书。已经构成恶意违约,依法应当承担违约责任。

代理人认为:被告本应按照合同约定于2013年3月19日前为原告办理好房屋权属证书,并交付给原告。但直至今日,逾期两年之久仍未办理,期间原告多次催促被告办证,并于2015年1月16日起诉至蜀山区人民法院,要求被告办理房产证,被告仍编造种种理由欺骗,拖延原告,直到原告发现被告将系争房屋抵押的事实后,于2015年3月25日撤回要求被告办理房产证诉讼后,重新起诉要求解除合同至法院时,被告仍未解除存在于系争房屋上的抵押权,导致原告取得房屋所有权的合同目的无法实现,无法取得房屋;依据《最高人民法院关于审理商品房买卖ag娱乐试玩|官网案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定:“合同目的不能实现”包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记之三个阶梯式内容,在法律意义上,其合同目的必须是房屋的实务交付和所有权交付相结合,缺一不可,另外由于被告的恶意违约行为也导致了原告“无法按法律规定及合同的约定的期限取得房屋”。完全符合最高人民法院关于审理商品房买卖ag娱乐试玩|官网案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定的情形。所以,法庭依法应当给予被告相应的制裁并支持原告解除合同的诉请。

二、被告应立即返还原告已付购房款590000及利息104610返还办证费用34751元,共计729361元。   

被告“先卖后抵”隐瞒抵押真相长达近三年之久,严重侵害了原告的合法权益,给原告造成了精神上及经济上的巨大损失,依据商品房买卖合同》十二条约定,被告应承担损害赔偿责任;另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖ag娱乐试玩|官网案件适用法律若干问题的解释》第八条,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;根据该法律规定,被告应返还原告购房款590000元及利息104610元,返还办证费用34751元,共计729361元。

  1. 被告应赔偿原告损失590000元或承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿590000元。

    原、被告签订商品房买卖合同》后,在被告作为担保方的情况下原告与安徽华府大唐商业管理有限公司签订了为期十一年的委托经营管理合同》,根据该合同约定原告从2013年7月1日至2022年6月30日九年期间共可获得613600元房租收益,该房租收益为原告的信赖利益或可得利益损失;被告作为专业的房地产开发商,原告正是基于对被告的信赖才从被告处购买了商品房及在被告承诺作为担保方的前提下,与被告共同股东安徽信旺投资集团有限公司投资的安徽华府大唐商业管理有限公司签订了委托经营合同,将房屋租赁给安徽华府大唐商业管理有限公司;因此,上述原告房租的损失应可归于原告在解除合同后的实际损失。本案原告所主张的损失在性质上属于实际损失应没有疑问。如果法庭认定其为可得利益损失,被告同样应当给予赔偿;因为,被告作为专业的房地产开发商,对预见到因自己恶意违约而造成原告损失有着清楚的认识,原告与安徽华府大唐商业管理有限公司签订的委托经营管理合同》清楚、确定并符合要求的能够证明原告损害是实际发生的,同时其也满足了可得利益损失赔偿的可预见性规则,确定性规则因此,原告要求被告赔偿损失590000元的请求应该得到法庭的支持;被告“先卖后抵”的行为属于恶意违约,严重损害了原告的合法利益,适用最高人民法院关于审理商品房买卖ag娱乐试玩|官网案件适用法律若干问题的解释》中惩罚性赔偿的规定,承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即590000元;因此,两项合并原告只要求被告赔偿损失加惩罚性赔偿共计590000元合情,合理,合法,法庭应当依法予以支持。

    提请法庭依法判决,以维护原告的合法权益。

                             

                           代理人:ag8亚游娱乐|官方律师

                                            苏柏庭律师

                                            

                                          

                                                    

 

 

 

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