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二手房产

购买二手房需要考虑的因素就比较多,比如价格、地段,房屋年限、配套设施等等,但很多购房者往往只考虑了上述因素,而对如何签订二手房,买卖合同知之甚少,这样对购房者来讲存在较大的风险。与新房相比,二手房交易市场普遍存在各种各样的问题,不可测风险较大,如中介市场虚假广告、权属不清、房屋质量问题、产权纠纷等,所以在签订合同之前需要做些必要的了解和调查。



一、产权归属。产权归属是二手房买卖中购房者最关心的问题,但是往往购房者只是核对一下产权人的产权证、身份证,而不去做进一步的了解,这是不对的。我认为还要注意以下几个方面:


(1)房屋类型。我国目前的房屋类型比较多,也比较乱,既有可以自由上市转让商品房,也有对房屋转让有限制的房屋,如安居工程房、经济适用房、及部分房改房依照法律规定上市交易是要受到达到一定年限等条件限制。这类转让受限制的房子权属一般比较容易出现争议,如确定要购买该类二手房,最好是让出售方出具保函,由售房者承担后期出现权属争议时所有的法律责任,从而避免或降低将来能因权属争议所导致的不利后果。还有的房屋是属于单位集资建设的,单位可能与房主约定需要服务一定年限或满足其他条件才能出售,所以签订购房合同前应察看房主原来与单位所签的购房合同,并取得单位的同意。


(2)是不是共有房屋。根据法律规定,共有人未获其它共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效,因此对于共有房屋一定要有共有人签字认可。还要应该注意的一种特殊情况,就是夫妻共有财产,虽然房产证只有一个人名字,但实际上是夫妻两个人共有,应由夫妻两个人共同签字认可。


二、是否设定抵押、是否被法院保全查封或拍卖等。


虽然对于设定抵押、被保全查封的房产的买卖合同仍然有效力(此问题尚存争议,在此不赘叙),但因抵押权的存在,被查封保全或拍卖,房屋无法过户,无法达到产权转让的目的,那么购房者将承受较大的损失。


目前银行按揭款未还清的就开始买卖的二手房很多,有的购房者为了尽快取得房屋产权,约定以总购房款的一部分先行替售房者付款解押,殊不知这里隐藏着极大的风险,因为在贷款结清,抵押解除一直到产权登记为购房者名下的这段期间里,如果卖方进行一房两卖或把房产又抵押出去则购房者将面临无法取得房产的风险,虽然此时可以按照约定追究卖方责任,但毕竟债权效力不及物权效力,付出时间、精力却很可能得不到充分、有效的补偿。在这种情况下,就要求合同中违约条款一定要写清楚。


三、房屋是否存在租赁


购房者往往忽略房屋租赁的情况,其实这也是一个比较重要的问题。如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。按照我国合同法“买卖不破租赁”原则,房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同,房屋的买卖不影响原房屋租赁合同的效力,应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直到原租赁合同终止。若忽略这一问题,租赁期间较短还好说,当租赁合同约定租期较长时,比如3年,或者购房者用来做投资,可以想见,将给购房者带来多大的烦恼。


四、户口情况


户口问题是我国特有的一个问题,往往购房者比较容易忽略。目前,户籍问题直接关系到子女上学、社会保障以及是否具有购买经济适用房的资格等居民的基本权益。曾经发生这样的案例,购房者交齐了房款,并且也在售房者的协助下办理了产权过户,但是当去派出所办理户口迁入手续时才发现,卖方的户口并没有从房屋中迁出,以致购房者的户口无法迁入。


而在司法实践中,户口迁出纠纷,法院一般不予受理,法院一般认为,户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围,所以通常是裁定不予受理或驳回起诉。而公安机关处理户口纠纷要依据相关法律法规和国家政策,有些情况下也会左右为难。比如,在售房者没有其他的房屋可供迁入户口的情况下,无论购房者多么有理有据,公安机关都无法将卖方户口强行迁出。  


正因为户口纠纷是个很难解决的问题,所以在购房前最好委托律师到公安机关户政部门调查一下房屋是否有户口,如果有户口,一定要在合同中约定售房者在交房前或者过户前将户口迁出,否则要支付一定的违约金或者预留一部分房款待户口迁出后再支付。


五、合法的中介


目前二手房的买卖要比商品房复杂得多,因此,买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善,良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此,中介机构的选择就显得尤为重要。


首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。在委托中介机构代理之前,还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目,如何收费?如果未能如愿成交,如何退款?如果买卖双方发生纠纷,中介公司有无能力负责赔偿损失等。


六、合同的条款


合同的内容比较繁杂,条款比较多,这里就一些比较容易出问题的条款做一些简单的提示。


(1)房款的支付。


现在的二手房买卖房款支付一般分为定金、二期款、办按揭三个阶段。一般二期款数额较大,所以最好约定二期款在房屋产权证拿到之后再支付。因为在房屋过户之前,房产仍是出卖人,这时候出卖人仍可以设定抵押也有可能因出卖人其他纠纷被起诉而房屋被法院保全查封的风险。


(2)费用交接


必须注明费用交接时间,这是一个附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,往往被认为是“小事情”而忽视,但“小事不小”,出了争议也比较难解决。所以在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

 

(3)违约责任


因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。



目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。 


二手房买卖是个专业性较强且颇为复杂的问题,不可测的风险比较大,一旦出现纠纷,争议处理的时间较长,而且往往购房者为此遭受的损失较大,所以购房者需要比较慎重,注意的问题也比较多,以上列举的问题也仅是其中的一小部分,无法穷尽。如果购房者在交易前及交易过程中,觉得把握不大,最好是能得到律师的指导,做些必要的调查和了解,审查一下合同条款,这样有利于降低购房者的风险。


我看中了一套二手房,价格也比较适合,想买下来,但不知道购买二手房需要注意哪些东西?

 [施周律师答]:


购买二手房需要考虑的因素就比较多,比如价格、地段,房屋年限、配套设施等等,但很多购房者往往只考虑了上述因素,而对如何签订二手房买卖合同知之甚少,这样对购房者来讲存在较大的风险。与新房相比,二手房交易市场普遍存在各种各样的问题,不可测风险较大,如中介市场虚假广告、权属不清、房屋质量问题、产权纠纷等,所以在签订合同之前需要做些必要的了解和调查。


一、产权归属。产权归属是二手房买卖中购房者最关心的问题,但是往往购房者只是核对一下产权人的产权证、身份证,而不去做进一步的了解,这是不对的。我认为还要注意以下几个方面:


(1)房屋类型。我国目前的房屋类型比较多,也比较乱,既有可以自由上市转让的商品房,也有对房屋转让有限制的房屋,如安居工程房、经济适用房、及部分房改房依照法律规定上市交易是要受到达到一定年限等条件限制。这类转让受限制的房子权属一般比较容易出现争议,如确定要购买该类二手房,最好是让出售方出具保函,由售房者承担后期出现权属争议时所有的法律责任,从而避免或降低将来能因权属争议所导致的不利后果。还有的房屋是属于单位集资建设的,单位可能与房主约定需要服务一定年限或满足其他条件才能出售,所以签订购房合同前应察看房主原来与单位所签的购房合同,并取得单位的同意。


(2)是不是共有房屋。根据法律规定,共有人未获其它共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效,因此对于共有房屋一定要有共有人签字认可。还要应该注意的一种特殊情况,就是夫妻共有财产,虽然房产证只有一个人名字,但实际上是夫妻两个人共有,应由夫妻两个人共同签字认可。


二、是否设定抵押、是否被法院保全查封或拍卖等。


虽然对于设定抵押、被保全查封的房产的买卖合同仍然有效力(此问题尚存争议,在此不赘叙),但因抵押权的存在,被查封保全或拍卖,房屋无法过户,无法达到产权转让的目的,那么购房者将承受较大的损失。


目前银行按揭款未还清的就开始买卖的二手房很多,有的购房者为了尽快取得房屋产权,约定以总购房款的一部分先行替售房者付款解押,殊不知这里隐藏着极大的风险,因为在贷款结清,抵押解除一直到产权登记为购房者名下的这段期间里,如果卖方进行一房两卖或把房产又抵押出去则购房者将面临无法取得房产的风险,虽然此时可以按照约定追究卖方责任,但毕竟债权效力不及物权效力,付出时间、精力却很可能得不到充分、有效的补偿。在这种情况下,就要求合同中违约条款一定要写清楚。


三、房屋是否存在租赁


购房者往往忽略房屋租赁的情况,其实这也是一个比较重要的问题。如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。按照我国合同法“买卖不破租赁”原则,房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同,房屋的买卖不影响原房屋租赁合同的效力,应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直到原租赁合同终止。若忽略这一问题,租赁期间较短还好说,当租赁合同约定租期较长时,比如3年,或者购房者用来做投资,可以想见,将给购房者带来多大的烦恼。


四、户口情况


户口问题是我国特有的一个问题,往往购房者比较容易忽略。目前,户籍问题直接关系到子女上学、社会保障以及是否具有购买经济适用房的资格等居民的基本权益。曾经发生这样的案例,购房者交齐了房款,并且也在售房者的协助下办理了产权过户,但是当去派出所办理户口迁入手续时才发现,卖方的户口并没有从房屋中迁出,以致购房者的户口无法迁入。


而在司法实践中,户口迁出纠纷,法院一般不予受理,法院一般认为,户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围,所以通常是裁定不予受理或驳回起诉。而公安机关处理户口纠纷要依据相关法律法规和国家政策,有些情况下也会左右为难。比如,在售房者没有其他的房屋可供迁入户口的情况下,无论购房者多么有理有据,公安机关都无法将卖方户口强行迁出。  


正因为户口纠纷是个很难解决的问题,所以在购房前最好委托律师到公安机关户政部门调查一下房屋是否有户口,如果有户口,一定要在合同中约定售房者在交房前或者过户前将户口迁出,否则要支付一定的违约金或者预留一部分房款待户口迁出后再支付。


五、合法的中介


目前二手房的买卖要比商品房复杂得多,因此,买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善,良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此,中介机构的选择就显得尤为重要。


首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。在委托中介机构代理之前,还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目,如何收费?如果未能如愿成交,如何退款?如果买卖双方发生纠纷,中介公司有无能力负责赔偿损失等。


六、合同的条款


合同的内容比较繁杂,条款比较多,这里就一些比较容易出问题的条款做一些简单的提示。


(1)房款的支付。


现在的二手房买卖房款支付一般分为定金、二期款、办按揭三个阶段。一般二期款数额较大,所以最好约定二期款在房屋产权证拿到之后再支付。因为在房屋过户之前,房产仍是出卖人,这时候出卖人仍可以设定抵押也有可能因出卖人其他纠纷被起诉而房屋被法院保全查封的风险。


(2)费用交接


必须注明费用交接时间,这是一个附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,往往被认为是“小事情”而忽视,但“小事不小”,出了争议也比较难解决。所以在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

 

(3)违约责任

     因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。



目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。 

 
二手房买卖是个专业性较强且颇为复杂的问题,不可测的风险比较大,一旦出现纠纷,争议处理的时间较长,而且往往购房者为此遭受的损失较大,所以购房者需要比较慎重,注意的问题也比较多,以上列举的问题也仅是其中的一小部分,无法穷尽。如果购房者在交易前及交易过程中,觉得把握不大,最好是能得到律师的指导,做些必要的调查和了解,审查一下合同条款,这样有利于降低购房者的风险。
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